Bail commercial : indemnité d’éviction – usufruitier

Conformément aux dispositions de l’article L 145- 14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail à son locataire. Mais sauf dérogation ,il est tenu de lui verser une indemnité d’éviction.

Qui est le débiteur de cette indemnité d’éviction lorsque la propriété du local loué est démembrée ?

Les droits et obligations de l’usufruitier sont définies par le Code civil.

L’article 594 lui interdit de consentir un bail commercial sans le concourt du nu-propriétaire.

Les articles 609 et suivants du Code civil limitent sa contribution aux dettes.

L’obligation de payer une indemnité d’éviction au regard de ces dispositions pourrait donc être interprétée comme incombant au nu-propriétaire.

Ce n’est pas cependant l’interprétation que la Cour de cassation a donnée à l’article L 145 – 14 du code de commerce.

Le débiteur de l’indemnité d’éviction est le bailleur et le bailleur est l’usufruitier même si le bail a été consenti avec le nu-propriétaire .

C’est donc à lui qu’incombe l’obligation de payer l’indemnité d’éviction encore que le congé ait été donné au locataire avec le nu-propriétaire.

C’est ce que juge la Cour de cassation dans un arrêt du 19 décembre 2019 en cassant l’arrêt de la cour d’appel de Toulouse qui avait mis cette obligation à la charge du nu propriétaire et de l’usufruitier en constatant que l’un et l’autre avaient délivré le congé et au motif que l’usufruitier ne peut seul refuser le renouvellement du bail.

Ce motif de droit, ne pouvait être retenu car la Cour de cassation a jugé que l’usufruitier a le pouvoir de délivrer seul un congé au preneur.

En revanche, il ne peut seul consentir au renouvellement d’un bail commercial. Car le renouvellement est un nouveau bail. Il est donc soumis à l’obligation de recueillir le consentement du bailleur.