Vente de lots de copropriété : Quel recours en cas d’erreur sur la superficie?

Tout vendeur est tenu à une obligation de délivrance.

Cela signifie qu’il doit remettre à l’acheteur le bien cédé, tel qu’il l’a présenté dans toutes ses caractéristiques, y compris, lorsqu’il s’agit par exemple d’un terrain ou d’une maison, sa superficie.

Si la délivrance est incomplète, l’acheteur peut demander la résolution du contrat. Il peut aussi demander des dommages et intérêts.

Ces actions doivent être exercées dans le délai de prescription de droit commun qui, depuis la loi du 17 juin 2008, est de cinq ans.

Pour la vente d’un lot en copropriété, il existe un régime particulier qui est défini par l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965.

La superficie du lot doit être calculée suivant un régime qui porte le nom de Monsieur CARREZ, auteur de la loi à l’origine de ce régime spécifique.

Lorsque la superficie du bien vendu est supérieure à celle qui est  énoncée dans l’acte de vente, l’excédent n’entraîne aucun supplément de prix. Si la superficie est inférieure à plus du 20^ème, le prix, à la demande de l’acquéreur, peut être réduit proportionnellement à la moindre mesure.

L’action de l’acheteur doit être exercée à peine de déchéance dans l’année qui suit la date de l’acte qui constate la vente.

Cette action en réduction du prix est-elle exclusive de toute autre action ? C’est à cette question que répond un arrêt de la 3^ème chambre civile de la Cour de Cassation du 26 novembre 2015.

Parce que le délai d’un an, dans lequel l’action aurait dû être engagée, était expiré, plusieurs copropriétaires avaient exercé leur action sur le fondement de l’article 1604 du Code Civil, en reprochant au vendeur de ne pas avoir délivré les lots qu’ils avaient acquis. Ils soutenaient que les dispositions de l’article 46 de la loi du 13 juillet 1965 ne leur interdisaient pas d’exercer cette action plus générale, dont le délai était encore ouvert.

La Cour d’Appel avait rejeté leur demande. Dans son arrêt, la Cour de Cassation approuve cette décision et juge que le déficit de superficie est exclusivement régi par l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965.