Restriction de la faculté d’encadrer la révision du loyer

En application de l’article L.145-39 du Code de Commerce, lorsque le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé.

La clause d’un bail stipulait que le preneur renonçait pendant toute sa durée à faire fixer judiciairement le loyer à une somme inférieure au loyer contractuel.

Saisie d’un litige sur la validité de cette clause, la Cour d’Appel de Paris, dans un arrêt du 20 janvier 2016, a jugé qu’elle ne portait pas atteinte aux dispositions de l’article L.145-39 du Code de Commerce, dès lors qu’elle ne lui interdit pas de demander la révision du loyer et d’obtenir une fixation à la baisse du loyer dans la limite du loyer plancher.

Dans son arrêt du 30 mars 2017 (16-13914), la Cour de Cassation casse cet arrêt sous le visa de l’article L.145-15 du Code de Commerce qui répute non écrites, quelle qu’en soit la forme, les clauses et stipulations qui ont pour effet de faire échec, notamment aux dispositions de l’article L.145-39.

Elle juge ainsi que la clause litigieuse ne pouvait faire échec au réajustement du loyer et que le preneur ne pouvait renoncer à la révision qu’une fois acquis ce droit.