Résiliation du bail lorsque la chose louée est détruite

Suivant les dispositions de l’article 1722 du Code Civil, si pendant la durée du bail, l’immeuble est détruit en totalité, par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit.

Mais que faut-il entendre par destruction totale ?

L’article 1722 du Code Civil exige-t-il une destruction qui ne laisse plus aucune place à toute possibilité d’occupation ?

La Cour d’Appel de Toulouse, dans un arrêt du 30 novembre 2016, a écarté cette interprétation.

A la suite d’un incendie qui avait détruit les locaux commerciaux, le bailleur avait saisi le Tribunal pour qu’il constate la résiliation du bail.

Saisie du recours contre le jugement prononcé, la Cour d’Appel de Toulouse a rejeté cette demande en constatant que la destruction n’était pas totale.

Sur la demande reconventionnelle du locataire, elle a en outre condamné le bailleur à réaliser des travaux afin de permettre à son locataire d’exploiter son fonds de commerce dans les locaux loués.

La Cour de Cassation, par arrêt du 08 mars 2018, a cassé cette décision.

Dans son attendu de principe, elle juge que doivent être assimilées à la destruction totale de la chose louée l’impossibilité absolue et définitive d’en user conformément à sa destination, et la nécessité d’effectuer des travaux dont le coût excède sa valeur.

Cet arrêt clarifiera désormais les relations entre locataire et propriétaire lorsque la question de la résiliation du bail se posera en raison d’un incendie ou de toute autre circonstance qui pourrait empêcher l’exploitation du fonds.