Réforme du droit des obligations et régime de nullité

La violation d’une disposition légale peut être sanctionnée par une nullité.

La nullité se distingue suivant l’objet de la loi dont le contenu n’a pas été respecté.

Lorsque cet objet est destiné à protéger les intérêts d’une personne en particulier, la nullité est dite relative.

Elle ne peut être invoquée que par celui dont les intérêts sont protégés par la loi.

Lorsque la disposition légale, qui n’a pas été respectée, poursuit un objectif plus général, la nullité est dite absolue. Elle repose sur l’idée d’un ordre public de direction auquel nul ne peut contrevenir. Chacun peut dès lors l’invoquer.

L’ordonnance du 10 février 2016, qui a réformé le droit des contrats, a introduit des dispositions qui reprennent la distinction entre nullité relative et nullité absolue qui résultait des décisions des Cours et Tribunaux.

Suivant les dispositions de l’article 1179 du Code Civil, la nullité est absolue lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde de l’intérêt général.

Elle est relative lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde d’un intérêt privé.

Faisant application de ces dispositions nouvelles, ainsi que d’une modification relative à l’assainissement des professions d’agent immobilier, la chambre mixte de la Cour de Cassation, dans un arrêt du 24 février 2017, revient sur sa précédente jurisprudence.

Jusqu’à cet arrêt, elle jugeait que les dispositions de la loi du 02 janvier 1970, dites loi « Hoguet », qui réglementent le mandat de l’agent immobilier, poursuivaient un intérêt général.

Le non-respect de ces dispositions était donc sanctionné par une nullité d’ordre public.

Considérant que plusieurs dispositions légales ont institué de nouveaux mécanismes de régulation de la profession d’agent immobilier, elle déduit de cette évolution que le dispositif de la loi « Hoguet » est de protéger le mandant dans ses rapports avec le mandataire, et qu’en conséquence, la violation des règles qui régissent cette relation ne peut être sanctionnée que par une nullité relative.

Une des conséquences pratiques de ce revirement de jurisprudence est qu’un tiers à ce contrat de mandat ne peut invoquer sa nullité.